loader image
Slider

مشارکت در ساخت

_

هلدینگ برازنده با همکاری متخصصین معماری، عمران، ساختمان، تأسیسات، مواد و متریال و … از طرف مالک و بسته به نیاز ایشان، اقدام به عقد قرارداد مشارکت در ساخت، هدایت و کنترل آن قرارداد می نماید.

این مجموعه با دو طرف قرارداد ارتباط مناسبی برقرار کرده، دارای توانایی لازم برای انجام کار بوده و با به کارگیری ابزارهای لازم، اقدام به عقد قرارداد نموده و در تصمیم سازی و تصمیم گیری، ارزنده ترین مساعدات را به طرفین قرارداد می نماید و هدف برتر آن تدوین «قراردادهای برد – برد» می باشد

مشخصات عمومی کارشناسان مجموعه هلدینگ برازنده

این مجموعه معتبر با پایبندی به اصول اخلاقی، کاملا بی طرفانه با تکیه بر خلاقیت خویش با پرسنلی مجرب دارای روابط عمومی و قدرت بیان بالا و متخصص در امور ساختمان، مواد و مصالح و با تسلط کامل بر ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی و با شناخت کامل از سازنده های منطقه و بررسی کلیه سوابق کاری و رزومه مالی ایشان و نیز تسلط کامل بر علوم اجتماعی و رفتارشناسی و قوانین حقوقی و مقررات ثبتی، دارای ارتباطات قوی در نهادهای شهرداری و اداره های ثبت و دارایی، با تجربه کافی و سوابق درخشان و توانایی پاسخگویی بر پایه صبر و حوصله و دقت بالا پاسخگوی کلیه نیازهای دو طرف یک قرارداد مشارکت در ساخت می باشند.

چرا نباید از یک نوع قرار داد استفاده کرد ؟

در قراردادهای مشارکت در ساخت نمی‌توان از یک مدل قراردادی استاندارد و تیپ برای تمام موارد موجود سخن گفت و حتی اگر چنین قرارداد نمونه ای نیز تهیه شود به موازات عام بودن قرارداد، کارکرد بهینه آن برای تمامی موارد تضعیف می شود. همان گونه که یک معمار برای هر زمین با توجه به خواسته های مالک زمین و ویژگی های منحصر به فرد زمین، نقشه‌ای خاص طراحی می‌کند، طراحی قراردادی مشارکت در ساخت و مدیریت حقوقی پروژه‌های مشارکت در ساخت نیز بر اساس خواسته های طرفین قرارداد و ویژگی‌های خاص هر مورد باید جداگانه انجام شود تا به حداکثر نتیجه مطلوب برسد.

مشارکت در ساخت

خدمات هلدینگ برازنده

خدمات و مشاوره به مالکین محترم

مشاوره به سازندگان محترم

مشاوره به مالکیننکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک

تمام مالکینی که قصد مشارکت در ساخت با سازنده ها را دارند باید چندین نکته را در ذهن داشته باشند و به آن ها توجه نمایند، چرا که بی توجهی به این نکات ممکن است به مشکل چشمگیری در پروژه منجر شود. پس نکات زیر را با دقت هر چه تمام تر بخوانید و از آن برای یک مشارکت خوشایند و بدون دردسر استفاده کنید.
این نکات بدین شرح است:
۱. جهت جلوگیری از بروز اختلافات غیرقابل حل از هر نوع توافق مستقیم با سازنده پرهیز نمایید. سازنده ها، قرارداد را به گونه ای تنظیم می نمایند که در صورت بروز مشکل به راحتی بتوانند از بار مسئولیت شانه خالی نموده و کمتر متضرر شوند.
۲. تعیین و ایجاد شرایط قرارداد، فنی بوده و نیاز به تخصص دارد و اغلب از توان مالکین خارج است.
۳. قبل از اقدام به هر گونه قرار داد حتما یک کارشناس مشارکت در ساخت مجرب و خبره برای مذاکرات و عقد قرارداد انتخاب و از او بهره گیری نمایید.
۴. به نمونه قرارداد های مشارکت در ساخت (خام) به هیچ عنوان اکتفا و اطمینان نکنید.
۵. تمامی هزینه های محاسبات مهندسی، نقشه کشی و هزینه های شهرداری مربوط به صدور پروانه ساختمان، هزینه های تراکم تماما بر عهده سازنده است.
۶. در تعیین میزان خسارات برای عدم اجرای تعهدات به هیچ عنوان نباید افراط و تفریط شود.
۷. برخی سازنده ها شرایط لازم برای مشارکت را ندارند. لذا کلیه جوانب احتیاطی را رعایت نمایید. از جمله این شرایط، ویژگی های اخلاقی و رفتاری طرف سازنده می باشد.
۸. در بحث داوری، رای داور بر خلاف رای دادگاه مبنی بر محکومیت، قابل اعمال ماده ۲ قانون محکومیت های مالی (حبس محکوم علیه با توجه به مفاد قانون مذکور) نخواهد بود.
۹. قبل از انجام قرارداد، اگر ملک شما دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است، نسبت به تعیین تکلیف آن و جلب رضایت مستاجر بصورت قانونی و یا توافقی اقدام کنید.
۱۰. با توجه به اینکه مشخصات چک و «بابت» آن، در قرارداد ذکر می گردد، این چک ها فاقد ضمانت اجرای کیفری است و صرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن، امکان پذیر است.
۱۱. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس متراژهای مندرج در سندهای آپارتمانی مجموعه می باشد.
۱۲. در انتخاب نقشه معماری، طراحی داخلی و نما مشارکت داشته باشید.
۱۳. به جای فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، قرادادی مطمئن و اصولی تنظیم شود. فسخ قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب و یا گود برداری تقریبا غیر ممکن است.
۱۴. اقاله قرارداد مشارکت ( اقاله، نوعی عقد است که با رضایت و توافق، قصد و انشای طرفین محقق می‌شود و موضوع آن توافق برای از بین رفتن عقد نخست است.) بعد از تخریب تقریبا غیر ممکن است.
۱۵. در اکثر قراردادها، چک های صادره توسط سازنده نمی تواند صرفا به عنوان تضمین قرار داد باشد این چک ها جنبه حقوقی دارد.
۱۶. اساس مشارکت در ساخت، مبتـنی بر تجربه، خوش نامی، توانایی مالی و فنی، وفاداری به پیمان و قرارداد، دانش و تخصص سازنده است.
17. تصمیم به انجام مشارکت قدم اصلی است.
18. زمانی اقدام به این کار نمایید که از انعطاف لازم برخوردار بوده و شریک بسیار منصف و قانونمندی یافته باشید.
19. سازنده برای هر فعالیت و اقدام مرتبط با قرارداد نیازمند به امضای مالک باشد.
20. وجه پرداختی به مالک جهت تامین مسکن در مدت ساخت و ساز مشخص شود و به عنوان یکی از ضمانت های اجرایی قرارداد لحاظ شود.
21. از امضای قرار دادهایی که سازنده از جزییات پرهیز می نمایند، خودداری نمایید.
22. با سرزدن به پروژه هایی که شریک سازنده در حال ساخت دارد، سعی کنید از نحوه کار وی اطلاع کافی کسب کنید. به تاسیسات ساختمان، فضاهای داخلی و نمای ساختمان خوب توجه کنید.
23. پروژه هایی از سازنده که عمر بیشتری داشته، کاستی های خود را به روشنی نمایش می دهند. از آنها بازدید نمایید و در فرصتی مناسب، حتی از افراد ساکن در ساختمان های که قبلا توسط سازنده ساخته شده درصد رضایت آنها را از بنا جویا شوید.
24. بهتر است فردی دارای صلاحیت، به عنوان نماینده مالک انتخاب شود.
25. پایبندی شریک سازنده به معیارهای اخلاقی و موازین حقوقی را مورد بررسی قرار دهید.
26. اگر فعالیت های سازنده محدود به منطقه ای خاص بوده و اکنون منطقه فعالیتش را تغییر داده است دراین تغییر منطقه حتما دلیلی وجود دارد. پس موشکافانه و با آگاهی کامل پیش بروید.
27. کارنامه کاری شریک سازنده را کاملا بررسی نمایید.
28. از شراکت با افرادی که تجربه در این حوزه ندارند و اولین تجربه کاریشان شما هستید جوانب احتیاط را رعایت نمایید.
29. هرگز اجازه دریافت وام و تسهیلات مسکن با مدارک ساختمان به شریک سازنده ندهید، مگر با نظر و صلاح دید کارشناس مشاور مشارکت در ساخت و با شرایط محکم و نافذ.
30. از توانایی مالی شریک سازنده کاملا اطمینان حاصل نمایید.

31. نحوه برخورد افراد و تعریف آنها از ساختمان سازی می تواند بهترین راهنمای شما برای شناخت سازنده باشد.
32. از عقد قرارداد مشارکت در ساخت با شرکت های سازنده (اشخاص حقوقی) حتی الامکان بپرهیزید.
33. هر تغییری در جدول زمان بندی با توافق طرفین و بصورت کتبی انجام گردد.
34. تحویل ملک به سازنده جهت تخریب طی صورتجلسه کتبی انجام گردد
35. تمام توافقات و اقدامات طرفین در حین قرارداد همراه با صورتجلسه کتبی و با امضا طرفین باشد.
36. مورد معامله باید بر اساس قانون معلوم و معین و غیر مبهم باشد.
37. مهمترین قسمت یک قرارداد مشارکت، چگونگی ایجاد شرایط قرارداد می باشد.
38. جرایم ساختمانی ماده ۱۰۰ (در صورت تخلف بدون هماهنگی و کسب موافقت مالک) برعهده سازنده می باشد.
39. بلاعوض ملاک ارزیابی سازنده نیست.
40. وکیل حقوقی شما الزما نمی تواند کارشناس مشارکت در ساخت باشد. مگر اینکه تجربه و آگاهی کامل در خصوص مسائل مشارکت در ساخت و ساختمان سازی داشته باشد.
41. خارج شدن قرارداد از حالت تعادل به نفع هریک از طرفین، قطعا قرارداد را به بن بست می رساند.
42. اجازه ندهید افراد سود جو با اعداد و ارقام بالا و نامعقول شما را وسوسه کنند زیرا باعث برهم زدن افکار شما و نهایتا عدم انجام قراردادی قابل اطمینان و آسایش فکری شما میشود.
43. هر درخواست و یا انتظاری دارید با مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در میان بگذارید.
44. در ارتباط با ظرفیت ساخت ملک خود (ضوابط شهرداری) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید.
45. به هیچ عنوان با افراد فاقد صلاحیت مشورت نکنید.
46. در ارتباط با مسائل فنی که تخصص ندارید اظهار نظر نکنید، شاید به ضرر شما تمام شود.
47. با فکر، دید مثبت و هدف انجام قرارداد وارد مذاکره شوید.
48. غیر از جلسات تعیین شده توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) در هیچ نشستی شرکت نکنید.
49. بررسی هر پیشنهاد، از طرف هر شخص را به مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) واگذار کنید.
50. قراردادهایی که دارای چند سازنده می باشد باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه سازنده ها باشد. (قرارداد تضامنی)
51. بهتر است قرارداد با یک نفر سازنده منعقد گردد تا چند سازنده.
52. قراردادهایی که دارای چند مالک می باشد جهت جلوگیری از تخطی یکی از مالکین و ضایع شدن حق دیگر مالکین نیز باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردد که هر یک به تنهایی در صورت عدول از تعهدات خود، علاوه بر جبران خسارت به طرف سازنده به تک تک اعضای مالکین نیز خسارت پرداخت نماید.
53. میزان خوشنامی و اعتبار یک سازنده در بلاعوض موثر است، هرچه سازنده دارای اعتبار بالاتری باشد آسایش خاطر مالکین در طول مدت قرارداد بیشتر است.
54. بنگاه های سنتی املاک (یک مغازه با چند مشاور فروش و اجاره) قابلیت لازم برای انجام قرارداد مشارکت در ساخت را ندارند.
55. میزان بلاعوض بستگی به ارزش ملک، هزینه های ساخت و قیمت نوساز عرف منطقه و قدرالسهم مالکین دارد.
56. در پروژه های بزرگ برنامه زمان بندی بصورت تفصیلی و به روش های برنامه ریزی زمان در قالب گانت چارت و یا CPM ضمیمه قرارداد گردد و نحوه برخورد لازم در صورت تاخیر در قرارداد درج شود.
57. در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم جدول ماهانه پیشرفت فیزیکی پروژه و ارائه به مالک و تایید او ضروری است.
58. در صورت لزوم و بسته به نیاز و حجم پروژه تهیه و تنظیم دفتر گزارش روزانه کارگاه و تایید مالک یا نماینده وی ضروری است.
59. قرارداد الزاماً نباید حاوی کلمات حقوقی باشد. بهترین قراردادها، روشن، صریح و متمرکز بوده و حاوی شیوه نگارشی ساده هستند، تا باعث ابهام نشوند.
60. دقیق تر بودن طرفین در آغاز کار از بروز بحث و جدل در مراحل بعدی جلوگیری خواهد کرد.
61. هرگز فرض نکنید طرف مقابل شما به شرایط شما آگاهی کامل دارد. همواره خواسته های خود را مشخص کنید. اگر پیش نویس قرارداد ندارید، سرفصل خواسته ها و شرایط خود را فهرست وار پیش از مذاکره یادداشت کنید
62. دانش خود را از قوانین کامل کنید.
63. درصورتیکه رای داوری عاری از هرگونه اشتباه شکلی و ماهوی باشد. برای هر دو طرف اختلاف، لازم الاتباع بوده و اگر هر یک ازطرفین از رأی تمکین ننمایند با درخواست طرف دیگر از دادگاه صالح و با صدور اجراییه بدون هیچ گونه رسیدگی، تصمیم اتخاذ شده داور، توسط دادگاه به اجرا در می آید.
64. قرارداد را به دقت مطالعه کنید! تمام قرارداد را پیش از امضا کردن به دقت و کامل مطالعه کنید و هیچ چیز را نفهمیده رها نکنید.
65. عباراتی مثل: فکر کردم، نمی دانستم یا خیال می کردم، عبارات محکمه پسندی نیستند خصوصاً اگر نکات مورد دعوی در متن توافقنامه واضح باشند.

66. مذاکره برای رسیدن به خواسته ها در یک قرارداد، یک مهارت حرفه ای است. نکاتی را که مایلید در قرارداد دارای انعطاف باشند پیش از مذاکره یادداشت کنید و به مشاور خود بگویید.
67. توافق و تراضی طرفین برای ارجاع اختلاف به داوری موجب می شود که دادگاه صلاحیت استماع دعوای موضوع داوری را نداشته باشد.
68. موارد بازدارنده از تخطی در قرارداد در اجرای دقیق تر قرارداد بسیار موثر است.
69. قرارداد مشارکت بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی منعقد می شوند که براساس اصل آزادی اراده بنا شده اند و قرارداد هایی آزاد هستند و نمی توان در آن ها اسلوب خاصی را جستجو نمود.
70. اگر چکی صادر می شود در نزد کارشناس مشارکت و گواهان تنظیم و امضا شود.
71. از چک هایی که به صورت چک مسافرتی یا چک حساب جاری رد و بدل می شود، کپی گرفته شود.
72. از امضای سند بدون حضور طرف دیگر و قبل از احراز سمت و هویت او خودداری شود.
73. حتماً دو نفر فرد قابل اعتماد از سوی طرفین زیر قرارداد را به عنوان گواه امضا کنند.
74. اسنادی که نزد صاحب دفتر عقد قرارداد، به امانت گذاشته می شود کاملاً در قرارداد تعریف شود.
75. اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایر اوراق بهادار نزد بنگاه دار به امانت گذاشته شده در قرارداد آورده شود و قید شود که تحت چه شرایطی و چه زمانی این اسناد به چه شخص یا اشخاصی باید تحویل داده شود.
76. صرف نوشتن معامله و قرارداد در اوراق چاپی و آرم دار بنگاه دلیل بر رسمی بودن معامله نیست.
77. در قرارداد قید شود که آیا در سند قلم خوردگی وجود دارد یا نه و دارای پشت یا حاشیه نویسی است یا خیر.
78. قرارداد نباید فاقد تعادل و تضمین منافع طرفین قرارداد باشد.
79. شاید مشاوران املاک واسطه‌های خوبی باشند، ولی قطعا داوران خوبی نمی باشند. داور باید دارای صلاحیت باشد.
80. در قراردادهایی که سهم مالک و سازنده در یک واحد مشترک می گردد، نحوه بهره برداری زمان و کیفیت فروش و یا حتی اجاره دادن، با توجه به میزان قدر السهم آنان، صریحاً در قرارداد مشخص شود.
81. دیده شده بعضی از واسطه های مشارکت در ساخت نمونه سازه های دیگر سازنده ها را به سازنده معرفی شده نسبت می دهند در این خصوص دقت کنید.
82. هرگز با بساز و بفروش وارد قرارداد مشارکت درساخت نشوید.
83. پیش فروش اگر مدیریت شود نه تنها خطری برای پروژه ندارد بلکه شاید به سرعت و کیفیت پروژه کمک نماید، حق پیش فروش واحدها برای سازنده باید محدود و به نسبت پیشرفت پروژه و همواره کمتر از میزان سرمایه وارد شده در پروژه باشد.
84. در املاک کلنگی دارای واحد تجاری اگر واحد تجاری بصورت ملکیت یا حتی سرقفلی به شخص ثالث واگذار گردیده است، حضور او هم در قرارداد بعنوان مالک (عین یا منفعت) الزامی است.
85. توصیه شود به جای طمع در میزان مابه التفاوت قرارداد (بلاعوض) به یک قرارداد کاملا اصولی و دقیق فکر نموده و با سازنده خوش نام، معتبر و پرتجربه شریک شود.

مشاوره به سازندگاننکات مهم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده

نکات و جزئیات مهمی در خصوص اقدام به عقد قرارداد مشارکت در ساخت حضور شما به تفصیل بیان می گردد که مبادا غفلت از هریک از این جزئیات باعث به وجود آمدن مسائل و مشکلات جبران ناپذیر شود، با ما همراه باشید…

1. قبل از تنظیم قرارداد ملاحظه کنید که آیا طرف اول یعنی مالک طبق سند ملک موضوع مشارکت مالک محسوب می شود یا خیر. چون ممکن است در سند مالکیت نام شخص دیگری قید شده باشد مانند چند ورثه یا طرف اول مدعی است ملک را از مالک خریده که باید وکالتنامه و مبایعه نامه ارائه نماید و اصالت آنها بررسی دقیق شود.
2. مالک قبلا از انجام معامله ملک را به غیر انتقال نداده باشد.
3. اگر ملک ورثه ای است باید تمام وراث شخصا یا توسط وکیل قانونی یا توسط ولی یا قیم در جلسه حاضر و قرارداد را امضا نمایند.
4. اگر مبالغی قرار است هزینه شود و پرداخت آن به صورت برابر یا بر اساس سهم طرفین باید پرداخت شود حتما باید تضمین کافی از مالک اخذ شود تا سازنده مطمئن باشد که می تواند آنچه را که اضافه بر سهم خود به شهرداری یا ثبت یا غیره پرداخته، دریافت نماید.
5. حتما در ضمن قرارداد یا به صورت جداگانه سهم سازنده و مالک مشخص شود تا در زمان بروز اختلاف در دادگاه مواجه با رد دعوی نشوید.
6. برای تمام تعهداتی که مالک در مقابل سازنده دارد هم مدت و هم وجه التزام تعیین نمایید. تا در صورت عدم انجام تعهد بتوانید از طریق دادگاه وی را ملزم به اجرای تعهدات و پرداخت خسارت نمایید.
7. حتما و حتما شرط فسخ قرارداد را با حفظ منافع و هزینه های انجام شده برای خود در قرارداد پیش بینی و تعریف نمایید.
8. پس از رسیدگی به سمت و صلاحیتهای طرفین نوبت به تعیین آورده طرفین می‌رسد: توجه دارید که مشارکت بدین مفهوم است که هر یک از طرفین آورده‌ای دارد و این دو آورده با هم ممزوج شده و هر یک از طرفین بالنسبه به میزان آورده خود در این مال ممزوج شریک می‌باشند. باید آورده های هر یک از طرفین به دقت مشخص و ارزیابی شوند و بر این اساس سهم هر یک از طرفین در مال مورد مشارکت مشخص گردد.